マンションは10年で買い替えなさい

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)

その昔、著者による不動産のデータ分析と資産運用に触発されました。それほど資本があったわけではないので著者が主張するようなタワーマンションを新築で次々住み替えるような戦略は出来ないと思ってましたが、もっとリスクが少ない中古マンションで同じように住み替えして資産形成を行っています。そこで本書を見かけたので改めて読みなおしてみました。

異なるのは1.中古、2.駅ちょい離れ、3.値上がりしない、4.住み替えではなく賃貸、という点でしょうか。1、2を考慮すると比較的割安物件を見つけられることがあります。それをもとに、早目にローン返済して住み替え、前のは賃貸に出すのです。本書では中古は平米辺り価値が年４万下落すると書かれていますが、下限はあります。築3,40年の物件がたまに売り出されてますが、それぐらいの物件でも価格が０円な訳はなく、少なくても新築の半額ぐらいはしている訳です。そこまでいって最終売却すれば一番リターンが大きいと考えてます。そこまですると人生における住宅費をかなり少なくすることが出来ますね。

本書の戦略は新築マンションを10年で（しかも値上がりを多少なりとも前提として）買い換えるというものであるので、全員が実施したら中古で買う人が損しそうです。買い換え後のマンションは誰かが住むものであり、その後の維持管理は考慮しないことが前提ですが、逆にタワーマンションは長期修繕の難しさが指摘されており、3,40年後は資産どころか負債になりかねないババ抜きのようにも思えます。

共通点は23区でマンションを持ってる限りは賃貸も売却も問題なく可能であるという認識と、住宅ローンを借りれるうちが花ということでしょうか。計算してみるとわかりますが、この利息でローン組めるのは大きなメリットなのです。サラリーマンなら尚更使わない選択肢はないです。

合わせて本書も読んでみました。 

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